【バランス釜のアパートは投資物件として適しているのか?】

不動産投資を考えた時、どのようなスペックの物件を購入すべきか?は非常に重要な問題です。 築年数が古いアパートやマンションでは、設備も古過ぎて、現代の生活様式に馴染まない場合もしばしば見受けられます。

-昭和40年代に普及したバランス釜-

例えば「バランス釜」という浴槽設備があります。 バランス釜とは、自然給排気式のガス風呂釜で、若い人にはあまりなじみが無いかもしれませんが、昭和40年代から50年代にかけて、公団住宅などのアパートを中心に採用されていた設備です。 しかしながら、浴室内に設置された設備であることから、ガスによる中毒や水量が少ないことによる空焚き火災などの事故誘発の可能性もはらんでおり、またユニットバス化という時流にも押されて、徐々に屋外壁掛け式の給湯器に取って替わられることになりました。

-古い設備のアパートは資産にならない?-

では、こうしたバランス釜のような古びた設備がそなわったアパートは、資産性に乏しいのでしょうか? 一般的に資産価値とは、土地の価値と建物の残存価値の合計を指します。 土地は、国税庁の出している相続税路線価をベースに算出されることが多く、建物に関しては構造別に定められた再調達価格から、経年による減価償却を除した残存の価値で求められることが多いでしょう。 その際、建物の価値は躯体部分の価値のみが積算され、設備のグレードが資産価値に及ぼす影響はほとんどありません。 つまり、最新式の追い焚き給湯器付きの高価な浴槽設備だろうが、古いバランス釜だろうが資産性は変わらないのです。

-新しいバランス釜もラインナップされている-

もっとも、古い設備が付帯されているアパートは、当然ながら築年数もそれなりに経過しているであろうことから、建物の資産価値もそれなりに低くなっていると推測されます。 しかし、同じバランス釜でも実は今でも最新式のモデルもラインナップされており、買い替えを中心に一定のニーズは今もあるのです。 この場合、同じ年代の建物であれば、バランス釜でも追い焚き給湯器付きのユニットバスでも資産価値は同じ、ということになります。

-まとめ-

古いバランス釜などの設備が付帯されたアパートは、その設備のせいで資産価値が低くなるということはありません。 しかし、資産価値とは別の観点で、現代の入居者に受け入れられるグレードの設備でないアパートは、入居付けの観点では苦労する可能性もあります。 バランス釜というだけで、古いと思われがちですが、新しいバランス釜もラインナップされており、適宜そうした新設備に入れ替えることで、入居者離れを防止することも必要です。 ガスの供給が都市ガスでなくプロパンガスの場合、ガス会社さんに相談すれば、古いバランス釜を屋外壁掛け式の給湯器に無償または低価格で交換してもらえる場合もあります。 そのようなサービスを活用することで、バランス釜のアパートでも、割安に買えれば、資産としては変わらないのでおトクな不動産投資となる可能性は大いにあります。